Lorsqu’on parle de l’importance des diagnostics, on pense uniquement à leurs caractères obligatoires, or il existe d’autres raisons aussi importantes de les réaliser. Dans cet article, je ne vais pas parler de tous les diagnostics à effectuer, pour cela je vous invite à consulter mon article consacré à ce sujet. En revanche, je vais vous donner une stratégie gagnante pour vendre votre logement et éviter les pièges.
Diagnostic immobilier réalisé trop tard, perte de temps et d’argent :
Au fil des années, j’ai pu constater que les diagnostics étaient réalisés lorsque l’acheteur était trouvé. Bien souvent, c’est l’agent immobilier, trop laxiste, qui prend cette décision et d’autres fois, c’est le propriétaire qui souhaite attendre le dernier moment avant de les réaliser. Cette méthode risque de vous faire perdre du temps, de l’argent voire même de vous faire rater une vente !
Une fâcheuse expérience !
Laissez-moi vous raconter ce qui m’est arrivé sur une vente particulièrement difficile. Il s’agissait d’un logement compliqué sur lequel j’avais réalisé des visites pendant 4 mois. Dès le premier rendez-vous, le propriétaire m’informe que l’appartement mesure 45m². Novice à cette époque, il m’a indiqué vouloir réaliser les diagnostics une fois l’acheteur trouvé.
Beaucoup de propriétaires, non avertis sur l’importance et l’obligation de certains diagnostics, ne souhaitent pas prendre le risque de payer 200€ à 300€ avant d’avoir trouvé un acquéreur.
Le prix initial de l’appartement était de 225 000€ et après une négociation de plus d’une semaine, nous avons trouvé un accord pour 210 000€. Ça y est, nous avons enfin notre acheteur.
Nous faisons donc appelle à un diagnostiquer qui effectue sa mission puis nous envoie son rapport quelques heures plus tard. En parcourant le résumé, je constate avec stupeur que le logement mesure 42m². Surpris, je l’appelle pour savoir s’il ne s’est pas trompé, mais il est formel et m’indique qu’il mesure toujours les logements 2 fois.
Je vous laisse imaginer l’échange que j’ai pu avoir avec le propriétaire. Très remonté, il m’a clairement dit que c’était ma faute et que le diagnostiquer et moi manquions de professionnalisme. Il a fini par : « Vous auriez dû mesurer le logement avant de le mettre en vente ». Le pire dans cette histoire c’est qu’il avait raison !
Ne sachant pas quoi lui répondre, je lui ai dit que je reviendrai vers lui avec une solution. Il m’a fallu plus de 48h pour trouver le courage de rappeler l’acheteur car j’avais encore en tête cette négociation très compliquée. Je lui ai donc expliqué la situation qui ne semblait pas l’inquiéter. Avoir un logement plus petit ne le dérangeait pas, en revanche, il souhaitait une diminution du prix au m².
Le calcul est simple, nous avions trouvé un accord à 210 000€ / 45m² = 4 666€ le m², donc avec la nouvelle surface le prix est de 42m² x 4 666€ = 195 972€.
Le logement avait déjà été très compliqué à vendre donc impossible pour moi d’envisager une nouvelle commercialisation pour trouver un autre acquéreur. J’ai opté pour une nouvelle négociation qui a duré une semaine et a abouti à un accord à 200.000€.
Perte de 10 000€ pour le propriétaire avec une très mauvaise expérience dans la vente de son logement. Décontenancé face à cette transaction, j’en ai tiré une bonne leçon ! Aujourd’hui lorsque je suis face à un propriétaire réticent, je n’hésite pas à lui raconter cette histoire pour lui faire comprendre l’importance des diagnostics.
La méfiance des acheteurs
Au cours de ma carrière, j’ai beaucoup entendu de cas similaires. Un mauvais diagnostic peut casser la vente de votre logement : surface, électricité, amiante etc. donc ne prenez aucun risque.
Les acheteurs sont très vigilants et recherchent la moindre petite faille pour essayer de gagner quelques euros et cela est tout à fait normal. Vous réagirez très certainement de la même manière. D’autres plus craintifs vont ressentir un ascenseur émotionnel et n’achèteront pas si une quelconque anomalie est découverte beaucoup trop tard.
La méthode à adopter :
Lorsque vous réalisez vos diagnostics et que le diagnostiquer vous donne son rapport, posez-lui des questions sur toutes les anomalies que vous trouverez afin de savoir précisément de quoi il s’agit.
En effet, vous constaterez que les termes utilisés sont assez techniques mais qu’en réalité ils peuvent se résumer à des petites anomalies très simples. Par exemple, un cache de prise électrique mal fixé est synonyme d’anomalie sur un rapport, mentionné anomalie B7.3a, alors que ce n’est pas grand-chose.
Lorsque vous connaîtrez parfaitement les problèmes de votre logement, vous pourrez effectuer les réparations les plus simples et les moins coûteuses puis expliquer les autres à vos acheteurs. D’une part, cela va vous permettre d’être totalement transparent dès le début et d’autre part avec des mots simples vous allez permettre à l’acheteur de ne pas rester focalisé sur le problème.
En réalisant l’importance de vos diagnostics immobiliers, vous gagnerez du temps et de l’argent !
