Vous souhaitez estimer votre bien sans inscription. C’est à dire sans passer sur des sites d’estimations en ligne ou par une agence immobilière. Cela peut-être pour plusieurs raisons mais celle qui revient le plus souvent c’est d’éviter d’être recontacté et démarché à longueur de journée. Il existe aujourd’hui des méthodes pour connaitre la valeur de votre bien sans passer par ses supports. La méthode que je vais vous donner est plus efficace que celle employée par les sites d’estimations en ligne ou par les agents immobiliers. Elle est simple à appliquer mais demande quelques notions.
Première étape de l’estimation : comparer aux biens vendus
Par exemple, si vous avez un F2 de 35m2 dans le centre ville de Lyon vous allez devoir retrouver au moins 3 logements qui s’en rapprochent au maximum. On peut se permettre de prendre des logements un peu plus grand ou plus petit. En revanche il est primordial de garder le même type de bien, ici un 2 pièces. Le secteur est aussi un facteur important. Dans les grandes villes, il faut éviter de dépasser 500m de distances lorsqu’on compare son logement. Dans les zones rurales on peut se permettre d’augmenter cette distance à 5 kilomètres.
Pour estimer votre bien sans inscription et trouver les logements vendus, vous avez le site ETALAB qui vous permet d’avoir ces données. Grace à une carte interactive vous allez pouvoir retrouver les logements autour de chez vous qui ont été vendu.
Evidemment, la grande difficulté qui se présente à nous est de ne pas avoir de visuel de ses logements. Nous ne disposons pas d’information sur l’étage. Seul l’adresse peut nous aider a visualiser le bien de l’extérieur.
C’est pourquoi nous devons combiner cette méthode aux deux suivantes.
Deuxième étape de l’estimation : comparer aux biens en ventes
Toujours dans l’optique d’estimer votre bien sans inscription, nous allons rechercher 3 logements en vente similaire au votre.
Pour cela, vous pouvez consulter deux sites, le premier est Leboncoin.fr et le second Seloger.com. Personnellement, je préfère passer par Seloger car, en plus d’avoir une base de biens importante, le site nous permet de filtrer avec précision les logements que nous recherchons.
Par exemple, vous avez un outil qui vous permet d’indiquer une adresse et la distance à laquelle vous souhaitez que votre lieu de travail se trouve. Cette méthode va nous permettre de délimiter notre secteur pour trouver les logements en vente. Si je veux un rayon d’environ 800 mètres à 1 km je vais indiquer que je souhaite avoir mon travail à 10 minutes à pieds de l’adresse indiquée. Une fois qu’on a obtenu notre distance, on va retirer en haut a droite tous les projets neufs, construction, et viager. Cela va nous permettre de filtrer et garder l’essentiel, c’est a dire les logements déjà construits dans le marché de l’ancien. Puis, comme pour les biens vendus, nous garderons uniquement les biens d’une surface comprise entre 25M2 à 45M2. On indique notre type de bien et on recherche les logements.
Cette méthode nous permet de filtrer au maximum notre recherche. On va par la suite demander à classer les logements par prix croissant. Cela va nous permettre d’avoir un visuel assez précis des prix moyens pour ce type de bien.
Vous pouvez consulter les annonces qui se rapprochent le plus de votre logement et vous retrouverez les prix au mètre carré en dessous des photos.
Troisième étape de l’estimation : Comparer aux biens invendus
Enfin, la dernière étape consiste à trouver les maisons/appartements en vente depuis trop longtemps. Ces logements sont considérés comme des invendus.
La règle générale est de considérer un logement invendu au bout de 3 mois pour les grandes villes, et 6 mois pour les villes plus petites.
Pour cela nous allons d’abord retourner sur Seloger, et sur là même sélection que nous avions trouvé précédemment, nous allons trier la sélection en indiquant que nous voulons voir les logements par date. De cette façon nous allons avoir les annonces les plus récentes tout en haut et les plus anciennes en bas de page.
Puis je vous invite à vous rendre sur le site Castorus.com. Ce site va nous permettre d’avoir l’historique de notre annonce. Notamment depuis combien de temps le bien est en vente et s’il a subit des modifications de prix. Pour cela une fois que vous êtes sur le site, en haut à droite vous devez cliquer sur rechercher. Puis dans la barre de recherche “historique d’une annonce“, vous devez coller le lien de votre annonce que vous avez trouvé sur Seloger. A vous de tâtonner sur les annonces, et de vérifier à partir de quelles annonces nous nous retrouvons sur une période de vente supérieure à 3 mois ou 6 mois.
Grace à ça vous constaterez les prix au mettre carrée sur lesquels il ne faut pas aller. Et notamment cela va vous permettre d’éliminer certaines annonces que vous aviez gardé lors de la seconde étape.
Estimer un bien sans inscription, pour conclure :
Afin d’y voir plus clair, j’ai pour habitude de préparer un tableau Excel dans lequel je vais indiquer toutes les caractéristiques des biens trouvés pour chaque étape. Ca va me permettre d’avoir une vue globale des prix au m2.
A savoir que notre méthode n’a absolument rien a envier à celle d’un agent immobilier ! Elle est même parfois plus efficace ! En l’espace d’une demi heure nous avons à notre disposition énormément d’informations qui nous permettent de voir précisément ce qui se passe autour de chez nous. De la même façon, ici notre méthode est plus efficace que l’algorithme des outils d’estimation en ligne ! Nous avons travaillé de manière artisanale et validé certains critères avant de prendre en compte les logements auxquels nous comparons notre bien.
