Les années passent, et petit à petit votre logement dépérit. Même s’il est plus courant dans les immeubles en copropriété, les maisons individuelles ne sont pas épargnées. En copropriété, les arrêtés de péril tombent souvent pour les parties communes (plancher haut des caves fragilisées, charpente menaçant de s’effondrer etc.). Pour les maisons individuelles, cela peut être par exemple les murs extérieurs qui commencent à tomber sur la voie publique. Dans les deux cas, faute de moyens financiers votre habitat s’est retrouvé en arrêté de péril. Vous avez pris la décision de mettre en vente votre logement malgré l’arrêté de péril. C’est très souvent la solution la plus rapide et efficace mais à condition d’être bien préparé !Première étape de la vente en arrêté de péril : L’estimation
Pour commencer, vous allez devoir estimer votre logement normalement. C’est-à-dire sans tenir compte de l’arrêté de péril. En cherchant sur internet le prix des logements vendu autour de chez vous et des logements en vente, vous trouverez assez facilement le prix au m2 de votre logement.
Validez également votre estimation par plusieurs professionnels. En plus de l’estimation du logement avec l’arrêté de péril, n’hésitez pas à demander le prix de votre logement sans arrêté de péril.
Il va falloir déduire du prix « normal » tous les travaux à venir et à effectuer afin de remettre en état votre logement et/ou les parties communes. Ceci vous permettra de trouver l’estimation la plus juste pour votre logement.
Enfin, une fois que vous avez déduit les travaux, il va falloir appliquer une décote supplémentaire de 5% à 20%. Cette décote est une compensation pour le futur acheteur qui va passer du temps à remettre en état le logement ou les parties communes. En clair si votre logement retrouve seulement son prix initial après avoir effectué les travaux, il n’y a aucun intérêt pour l’acheteur de se positionner sur un tel bien.
Afin de déterminer le pourcentage de décote à appliquer, il faut prendre en considération les paramètres suivants :
La situation financière de la copropriété ;
Le type d’arrêté (ordinaire ou imminent) ;
L’ampleur des travaux et son avancé ;
A cette liste peut s’ajouter une autre décote, celle de la situation d’occupation c’est à dire si le logement est occupé ou non par un locataire. Les logements avec des arrêtés et loués sont ceux qui subissent la plus grosse décote puisque le locataire est dans son droit de ne pas payer le loyer.
Gardez toujours à l’esprit qu’une estimation reste subjective. C’est encore plus vrai pour un logement présentant un arrêté de péril. Mais les acheteurs ne sont pas dupe, si le prix n’est pas intéressant, personne ne se lancera dans un tel projet.
Deuxième étape de la vente en arrêté de péril : La Mairie
Une fois que vous avez obtenu votre estimation, très peu de personne le savent mais vous pouvez d’abord proposer la vente de votre logement en arrêté de péril à votre commune. Pour cela, il vous suffit simplement de rédiger un mail au service urbanisme de votre mairie.
Ce sera une vente classique car il ne s’agit pas d’une préemption ou d’une expropriation. Vous êtes donc dans une position plus favorable, que ce soit au niveau du prix de vente mais aussi des délais.
Peut-être que le plan initial de la commune pour votre logement était une expropriation ou une préemption. Heureusement pour nous, les prises de décisions des mairies sont assez longues, ce qui peut jouer en votre faveur. Grâce à cette méthode, vous gagnerez du temps et de l’argent. Il faut savoir que les communes préfèrent acheter les logements plutôt que de les préempter, ou de les exproprier car ce sont des procédures lourdes et contraignantes au niveau administratif.
Si la situation est trop compliquée, et la remise en état trop coûteuse, le rachat par la mairie peut être une solution. Elle pourra ainsi démolir l’immeuble ou la maison pour vendre le terrain à un promoteur ou à un particulier.
S’il s’agit d’une copropriété, les appartements seront expropriés ou préemptés un a un afin de pouvoir réaliser le projet. Vous avez sans doute déjà vu des immeubles avec des parpaings aux fenêtres pour éviter le squat des logements en attente de démolition.
Si la situation n’est pas trop compliquée, certaines communes font le choix de racheter un ou plusieurs appartements de l’immeuble afin d’avoir un pied dans la copropriété. L’objectif de cette pratique est de faire avancer les procédures et de coordonner les levées des différents arrêtés. Ces logements sont en général revendus une fois l’arrêté levé.
Si la mairie ne souhaite pas acquérir votre logement, il est temps de préparer la mise en vente !
Troisième étape de la vente en arrêté de péril : La préparation
Les documents
En dehors des documents classiques à rassembler pour la mise en vente de votre bien (diagnostiques, taxe foncière, procès-verbaux des assemblées générales etc.) vous devrez ajouter :
Les différents arrêtés ;
L’audit des experts (s’il existe) ;
Les devis des entreprises (s’il existe) ;
Le pré-état-daté (copropriété uniquement) ;
En général, le pré-état-daté est demandé au moment où vous avez trouvé un acheteur. Il s’agit d’un document comptable fourni par le syndic de copropriété qui informe de la situation financière de l’immeuble (trésorerie, charges, dettes, etc.).
Dans le cas d’un logement avec arrêté de péril, le pré-état-daté est indispensable. Il vous permettra d’être totalement transparent envers l’acheteur.
Concernant les travaux à effectuer et si vous êtes propriétaire unique, faites appel à trois entreprises afin d’obtenir trois devis différents. Vous pourrez les présenter à votre futur acheteur tout en lui précisant qu’il peut faire appel à son artisan.
L’email
Enfin, vous allez devoir préparer un e-mail qui regroupe toutes les informations concernant cet arrêté :
La chronologie des faits ;
Les actions entreprises depuis ;
Un prévisionnel des travaux à venir si vous avez ;
Les points positifs du logement (le quartier, le prix au m2 du logement, etc.).
L’arrêté de péril et/ou d’insalubrité ne doit pas vous décourager dans la vente de votre logement. Si vous procédez de cette façon, vous ne serez pas uniquement péjoratif envers votre produit puisque vous allez mettre en avant les points forts. Ci-dessous un exemple de concret d’e-mail que j’envoie aux acquéreurs intéressés par un logement de ce type :
“Madame, Monsieur,
Je reviens vers vous pour donner suite à votre demande sur le logement suivant (lien de l’annonce).
Voici les points importants à retenir :
Le logement est situé dans le quartier des Marronniers à seulement 500m de la gare ;
L’arrêté de péril date du 23/03/2019 ;
Une assemblée générale a eu lieu le 02/02/2020 et nous avons prévu de faire passer un architecte dans deux semaines ;
Le prix au m2 du secteur varie entre 2 500€ et 3 000€, nous avons appliqué une décote importante dû à l’arrêté de péril ;
Les devis pour les travaux varient de 50.000€ à 70.000€.
N’hésitez pas à revenir vers moi si vous souhaitez visiter le logement.”
Il est temps de mettre en vente votre logement !
Quatrième étape de la vente en arrêté de péril : L’agent immobilier
J’ai consacré un article qui vous aide à faire le choix entre vendre seul ou avec un agent immobilier. J’aimerai tout de même préciser que dans votre situation, il est préférable de faire appel à un professionnel.
La vente d’un logement avec un arrêté est difficile et vous allez avoir besoin d’être épaulé. Cependant il va falloir trouver un bon agent immobilier! Il vous faut une personne expérimentée et dynamique qui n’abandonnera pas au moindre petit obstacle, donc évitez les novices.
A l’annonce des frais d’agence, ne négociez pas les honoraires de votre agent immobilier car la commission sera un des facteurs de sa motivation. Autrement, il préférera gagner moins sur une vente classique qui lui fera perdre moins de temps.
Cinquième étape de la vente en arrêté de péril : Les acheteurs
Lorsque vous allez publier votre annonce, n’hésitez pas à mettre beaucoup de photos. N’hésitez pas à mettre les photos des pièces où l’on distingue clairement les travaux à effectuer.
Sur l’annonce, mentionnez l’arrêté et indiquez la mention « plus d’information disponible par e-mail ». Lorsque vous recevrez une demande, vous répondrez en envoyant le mail que nous avons rédigé plus haut.
Ce mail va vous permettre de filtrer les acheteurs et de faire uniquement des visites de qualités. L’acquéreur qui visitera votre logement à la suite de toutes ces informations sera forcément plus intéressé qu’un acheteur qui les découvrira sur place. À la suite de la visite vous devez envoyer un second mail avec l’ensemble des documents vu plus haut dans l’article.
Si vous vendez avec un agent immobilier, n’hésitez pas à lui demander d’appliquer cette méthode qui fonctionne. Travaillez l’e-mail type ensemble en rajoutant des éléments pertinents afin qu’il y ait une véritable collaboration.
Sixième étape de la vente en arrêté de péril : La négociation
Enfin, si vous trouvez un acheteur, restez souple en cas de négociation. Gardez en tête que cette personne n’achète pas seulement un logement mais il achète également les soucis qui vont avec.
Ne pensez pas à l’argent perdu mais plutôt à l’argent que vous aurez et au temps gagné. Ne parlons même pas du stress, vous pourrez enfin dormir sur vos deux oreilles !
Le processus pour lever un arrêté de péril peut être très long. Les différents protagonistes liés à cela sont trop nombreux (syndic, copropriétaires, Mairie, entreprise de bâtiment, assurances, experts etc.). Ils travaillent tous à un rythme qui n’est pas forcément le nôtre.
Septième étape de la vente en arrêté de péril : La sécurisation de la vente
Pour finir, n’oubliez pas de faire signer tous les documents relatifs aux arrêtés à votre acheteur lors du compromis de vente. Et pensez à le notifier dans le courrier SRU afin d’activer le délai de rétractation de 10 jours en bonne et due forme. Sans cela, il peut se retirer de la vente à n’importe quel moment en prétextant ne pas avoir pris connaissance du problème.
